Clause résolutoire du bail commercial et loyers impayés: les nouvelles règles issues de la réforme de 2026

_{La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique modifie les règles applicables aux procédures d'impayés en matière de bail commercial.}

Si la réforme est principalement connue pour avoir instauré un droit à la mensualisation du loyer et encadré le dépôt de garantie, elle modifie également un mécanisme particulièrement sensible : la suspension de la clause résolutoire en cas d'impayés.

L'objectif affiché du législateur est clair : limiter les demandes de délais de paiement présentées par des locataires ne présentant pas de garanties suffisantes de règlement.

Pour les commerçants comme pour les bailleurs, cette évolution est majeure.

Rappel : qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est une clause fréquemment insérée dans les baux commerciaux.

Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire manque à certaines obligations contractuelles, notamment :

• le paiement du loyer ;
• le paiement des charges ;
• l'exécution de certaines obligations prévues au bail.

En pratique, la clause résolutoire est principalement utilisée en cas d'impayés locatifs.

Lorsqu'un locataire ne règle pas les sommes dues, le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

À défaut de régularisation dans le délai légal, le bailleur peut ensuite saisir le juge afin de faire constater l'acquisition de la clause et obtenir l'expulsion du locataire.

Le juge pouvait déjà suspendre les effets de la clause résolutoire

Avant la réforme, le locataire pouvait solliciter des délais de paiement devant le juge.

Lorsque certaines conditions étaient réunies, le magistrat pouvait :

• accorder un échéancier ;
• suspendre les effets de la clause résolutoire ;
• permettre au locataire de conserver son bail malgré les impayés.

Le juge devait alors apprécier la situation au regard de plusieurs éléments, notamment :

• les difficultés rencontrées par le locataire ;
• sa situation économique ;
• les besoins du bailleur ;
• les perspectives de règlement de la dette.

Cette appréciation demeurait relativement large.

La réforme de 2026 durcit les conditions d'obtention des délais

La loi du 26 mai 2026 introduit désormais des critères plus stricts lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non-paiement des loyers.

Le juge ne pourra plus accorder des délais de paiement au locataire que si deux conditions cumulatives sont réunies.

Première condition : démontrer sa capacité à régler sa dette locative

Le locataire devra désormais justifier de sa capacité réelle à apurer sa dette.

Cette exigence marque une évolution importante.

Il ne suffira plus d'invoquer des difficultés financières temporaires ou d'exprimer une simple volonté de régulariser la situation.

Le locataire devra convaincre le juge qu'il dispose effectivement des moyens lui permettant de respecter l'échéancier sollicité.

Cette démonstration pourra notamment passer par la production :

• d'éléments comptables ;
• de prévisionnels financiers ;
• d'engagements bancaires ;
• d'attestations de financement ;
• de justificatifs de trésorerie.

L'objectif est d'éviter l'octroi de délais purement théoriques à des entreprises structurellement incapables de régler leur dette.

Deuxième condition : avoir repris le paiement du loyer courant avant la première audience

La réforme instaure une seconde exigence particulièrement importante.

Le locataire devra avoir repris le paiement intégral des loyers courants avant la date de la première audience.

Cette condition constitue probablement le principal changement pratique introduit par le texte.

Autrement dit, une entreprise continuant à accumuler les impayés après la délivrance du commandement de payer aura beaucoup plus de difficultés à obtenir la clémence du juge.

Le législateur entend ainsi distinguer :

Les entreprises connaissant une difficulté temporaire

Celles-ci continuent à régler les loyers venant à échéance tout en sollicitant un étalement de leur dette passée.

Les entreprises durablement défaillantes

Celles-ci cessent de régler l'ensemble des loyers et présentent un risque accru pour le bailleur.

La réforme vise clairement à réserver les délais judiciaires à la première catégorie.

Une évolution favorable aux bailleurs

Du point de vue des propriétaires et investisseurs, cette réforme renforce l'efficacité des procédures de recouvrement.

Dans de nombreux contentieux, les bailleurs étaient confrontés à des demandes de délais présentées par des locataires dont les perspectives de règlement apparaissaient particulièrement incertaines.

Les nouvelles conditions devraient permettre :

• de limiter certaines demandes dilatoires ;
• de sécuriser davantage les procédures ;
• de réduire les situations d'impayés prolongés ;
• d'améliorer la prévisibilité des décisions judiciaires.

Pour les investisseurs détenant un patrimoine commercial, cette évolution constitue un élément favorable de sécurisation des revenus locatifs.

Une vigilance accrue pour les commerçants en difficulté

Pour les exploitants confrontés à des tensions de trésorerie, la réforme impose en revanche une réactivité beaucoup plus importante.

Dès la réception d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, il devient essentiel :

• d'analyser immédiatement sa situation financière ;
• d'anticiper les justificatifs nécessaires ;
• de reprendre le paiement des loyers courants lorsque cela est possible ;
• d'engager rapidement les discussions avec le bailleur.

L'inaction peut désormais avoir des conséquences particulièrement lourdes.

Une réforme cohérente avec les autres mesures adoptées en 2026

Cette évolution s'inscrit dans une logique plus globale.

La réforme cherche à alléger certaines contraintes pesant sur les entreprises viables :

• mensualisation du loyer ;
• encadrement des garanties locatives ;
• sécurisation du droit de préférence.

En contrepartie, elle renforce les exigences applicables aux situations d'impayés persistants.

Le message du législateur apparaît relativement clair :

• davantage de souplesse pour les entreprises respectant leurs obligations ;
• davantage de rigueur pour les situations de défaillance prolongée.

À partir de quand ces nouvelles règles s'appliquent-elles ?

Les nouvelles conditions s'appliquent aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026.

Les procédures engagées avant cette date demeurent soumises au régime antérieur.

Ce qu'il faut retenir

Depuis la réforme de 2026, l'obtention de délais de paiement en présence d'une clause résolutoire devient plus exigeante.

Le locataire doit désormais démontrer :

• sa capacité effective à régler sa dette locative ;
• la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la première audience.

Cette évolution renforce la position des bailleurs tout en incitant les entreprises en difficulté à réagir rapidement dès les premiers incidents de paiement.

Pour les commerçants comme pour les propriétaires, l'anticipation demeure essentielle afin d'éviter qu'une situation de tension locative ne dégénère en contentieux de résiliation du bail.

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Le traitement rapide des difficultés locatives permet souvent d'éviter des contentieux longs et coûteux et de préserver les intérêts économiques des parties.

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