Dépôt de garantie en bail commercial : ce qui change avec la réforme de 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique modifie en profondeur le régime du dépôt de garantie dans les baux commerciaux.

Jusqu'à présent, le montant du dépôt de garantie relevait largement de la liberté contractuelle. Les modalités de restitution étaient peu encadrées et la jurisprudence devait régulièrement intervenir pour trancher les litiges.

La réforme change la donne.

Plafonnement du dépôt de garantie, encadrement des autres garanties locatives, transmission des obligations en cas de vente du local et instauration d'un délai légal de restitution : les nouvelles dispositions renforcent sensiblement la protection des locataires commerciaux.

Voici ce qu'il faut retenir.

Le dépôt de garantie en bail commercial : rappel

Le dépôt de garantie constitue une somme versée par le locataire afin de garantir l'exécution de ses obligations contractuelles.

Il permet notamment au bailleur de se prémunir contre :

• les impayés de loyers ;
• les impayés de charges ;
• les dégradations imputables au locataire ;
• certaines sommes restant dues à la fin du bail.

Contrairement au bail d'habitation, le statut des baux commerciaux encadrait jusqu'à présent relativement peu ce mécanisme.

Les parties disposaient donc d'une grande liberté dans la négociation des garanties.

Une limitation du montant des garanties exigibles

La principale nouveauté introduite par la réforme réside dans le plafonnement des garanties pouvant être exigées du locataire.

Pour les locaux affectés à une activité commerciale ou artisanale, le dépôt de garantie ne peut désormais excéder trois mois de loyer.

La réforme va plus loin encore.

Ce plafond s'applique également à l'ensemble des garanties demandées au locataire afin d'assurer la bonne exécution du bail.

Sont notamment concernés :

• les cautions ;
• les garanties autonomes ;
• les nantissements ;
• les garanties bancaires ;
• les sûretés de toute nature.

L'objectif poursuivi par le législateur est clair : limiter les exigences financières excessives susceptibles de freiner l'installation ou le développement d'une activité économique.

Quels baux sont concernés ?

Le plafonnement vise les locaux destinés à l'exercice :

• d'une activité commerciale ;
• d'une activité artisanale ;
• d'une activité de prestations de services à caractère commercial.

Les bailleurs devront donc être particulièrement vigilants lors de la rédaction de nouveaux contrats ou lors du renouvellement de baux existants.

Une réforme applicable aux nouveaux baux et renouvellements

Les nouvelles règles relatives au plafonnement des garanties s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Les contrats déjà en cours ne sont donc pas automatiquement remis en cause sur ce point.

Toutefois, toute opération de renouvellement devra intégrer ces nouvelles limitations.

Vente du local : qui devra restituer le dépôt de garantie ?

La réforme apporte également une évolution majeure en cas de mutation du bien loué.

Jusqu'à présent, la Cour de cassation considérait que l'obligation de restitution du dépôt de garantie demeurait une dette personnelle du bailleur ayant reçu les fonds.

Cette situation créait parfois des difficultés importantes lorsque le local avait changé de propriétaire au cours du bail.

Désormais, la loi prévoit expressément que l'obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau propriétaire du local.

Une sécurisation pour les locataires

Cette évolution présente un avantage évident.

Le locataire n'aura plus à rechercher quel propriétaire a effectivement encaissé les sommes plusieurs années auparavant.

À la fin du bail, il pourra se retourner directement contre le bailleur en place.

Une vigilance accrue lors des acquisitions immobilières

Pour les investisseurs et les acquéreurs d'immeubles commerciaux, cette réforme implique une attention particulière lors des audits préalables à l'acquisition.

Les sommes correspondant aux dépôts de garantie devront être correctement identifiées et prises en compte dans les négociations.

Que deviennent les autres garanties lors de la vente du local ?

La réforme prévoit également que les garanties accordées par le locataire deviennent caduques lors de la mutation du bien.

Le vendeur doit alors :

• restituer les documents relatifs à ces garanties ;
• accomplir les formalités de mainlevée nécessaires ;
• intervenir dans un délai maximal de six mois.

Cette disposition vise à éviter que certaines garanties demeurent inutilement actives après la cession du local.

Un délai légal de restitution du dépôt de garantie est instauré

Il s'agit probablement de l'une des mesures les plus attendues.

Jusqu'à présent, aucun texte spécifique ne fixait un délai de restitution du dépôt de garantie en matière de bail commercial.

Les litiges étaient fréquents lorsque le bailleur tardait à restituer les sommes versées.

La réforme impose désormais un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés.

La remise des clés peut intervenir :

• en mains propres ;
• par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• par l'intermédiaire d'un mandataire.

Le bailleur peut-il conserver une partie du dépôt ?

Oui.

Le bailleur conserve la possibilité de déduire certaines sommes lorsqu'elles sont justifiées.

Il peut notamment retenir :

• les loyers impayés ;
• les charges restant dues ;
• les réparations locatives imputables au locataire ;
• les sommes qu'il serait amené à régler en lieu et place de ce dernier.

Toute retenue devra toutefois être justifiée par des éléments précis et vérifiables.

Existe-t-il une sanction en cas de restitution tardive ?

Contrairement au régime applicable aux baux d'habitation, la réforme ne prévoit aucune pénalité automatique en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Toutefois, le bailleur qui conserverait abusivement les fonds pourrait engager sa responsabilité et s'exposer à une condamnation judiciaire.

Ce qu'il faut retenir

La réforme de 2026 marque une évolution importante du régime des garanties locatives en matière de bail commercial.

Les principales nouveautés sont les suivantes :

• plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer pour certains locaux ;
• limitation des garanties complémentaires pouvant être exigées ;
• transmission automatique de l'obligation de restitution au nouveau propriétaire en cas de vente ;
• caducité des garanties lors de la mutation du local ;
• création d'un délai légal maximal de trois mois pour restituer le dépôt de garantie en fin de bail.

Ces nouvelles dispositions imposent aux bailleurs, investisseurs et exploitants de revoir leurs pratiques et, dans certains cas, leurs modèles contractuels.

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L'anticipation des nouvelles règles issues de la réforme de 2026 permet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires et de prévenir de nombreux contentieux.

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